Кусочек рая по сходной цене

Наибольший интерес курортная недвижимость в Болгарии представляет для тех людей, кто стремится совместить надежное инвестирование личных средств с владением уютным уголком на теплом морском побережье, где можно приятно проводить свободное время

Хорошо в Болгарии летом – теплое море, мягкий песок, птицы поют, цикады стрекочут, народ вокруг добродушный, приветливый.

Осенью в этой стране, по правде сказать, тоже чудесно: в иной год в море можно купаться вплоть до ноября. Добавьте к этому опустевшие от толп туристов курорты, изобилие фруктов, очарование золотистой листвы на деревьях.

А когда настанет зима, здесь и вообще чудесно: люди отправляются на горные курорты - такие как Боровец, Банско, Пампорово. Яркое солнце, искрящийся в лучах снег, оборудованные горнолыжные спуски – все это тоже Болгария..

Так уж устроен человек: приезжая в чужую страну, он часто примеряет ее под себя: смог бы он здесь жить - если не постоянно, то хотя бы наездами. Особенно, когда у него на родине совсем иной климат.

Болгария, в последние годы стала необычайно привлекательной страной для обитателей целого ряда европейских государств – Великобритании, Швеции, Норвегии, России. При этом влекут сюда народ не только прелести местной природы, но и меркантильные экономические интересы.

Дело в том, что недвижимость, даже только что отстроенная, здесь пока стоит весьма дешево. Во всяком случае, она многократно уступает в цене курортному жилью в средиземноморье – скажем, в Испании, в Италии или на Кипре. Больше того – в настоящее время она стоит дешевле, чем даже у нас в Эстонии.

Ни для кого не является секретом – всего через несколько лет болгарская недвижимость стремительно взлетит в цене. А потому те, кто успел обзавестись здесь виллой или апартаментами, даже в среднесрочной перспективе смогут продать свой личный уголок в курортном раю в 2-3 раза дороже. Так считают авторитетные европейские эксперты.

Давайте и мы с вами присмотримся к возможностям инвестирования в курортную недвижимость на берегах теплого Черного моря. А заодно поговорим о наиболее важных нюансах осуществления подобных покупок. Тем более что я обещал это сделать в предыдущей публикации о современной Болгарии (см. «Пярнуский Экспресс 37(369) от 14 июля 2006 г .).

Предложения на любой вкус и размер кошелька

Прежде всего, скажу пару слов об общем ощущении, которое охватывает жителя Эстонии, более-менее знакомого с нашим рынком недвижимости, и оказавшегося в Болгарии. Наверное, точно также мы чувствовали себя лет 15 назад, впервые оказавшись за границей в большом супермаркете. На болгарском рынке недвижимости сегодня есть все, или почти все, что только может вообразить буйная человеческая фантазия.

В отличие от современной Эстонии, где спрос опережает предложение, а всякий более-менее интересный проект моментально распродается еще до того, как экскаваторы с бульдозерами вгрызутся в землю и начнут разрывать котлован под фундамент, в Болгарии пока принципиально иная ситуация. Рынок болгарской недвижимости сегодня – это рынок покупателей. Именно они здесь диктуют правила игры. В том числе ценовую политику девелоперов и застройщиков.

Как результат, сегодня вы можете выбрать на побережье новенькую студию или апартаменты, которые будут находиться на расстоянии 200- 400 метров от пляжа, и недвижимость эта вам обойдется по цене 700-1000 евро за квадратный метр. То есть всего в 10-15 тысяч эстонских крон. Болгарские квартиры и апартаменты в первой береговой линии стоят дороже, особенно если из окна открывается вид на море. Как правило, такие квартиры разбираются еще на стадии строительства здания. Но при желании этим летом их все же можно было найти, в том числе на вторичном рынке, по цене 1300-1500 евро за квадрат, то есть 20-23 тысячи крон.

Маленькая особенность: в Болгарии принято лоджии и террасы считать жилой площадью. Это не случайно, ибо летом они часто превращаются в гостиные. Ведь это очень приятно ужинать вечером на свежем воздухе, любуясь при этом морской панорамой или видом гор. Другая особенность – чем больше площадь недвижимости, тем дешевле вам обойдется в ней среднестатистический квадратный метр.

Не всем иностранцам нравится жить в шумной и суетливой среде крупных курортов.. Какие проблемы? Вам могут предложить купить апартаменты, то есть благоустроенную квартиру, где-нибудь в тихом месте на берегу живописного залива. А если вам нравится городская среда, много предложений квартир в Варне или Бургасе.

Наконец, в болгарских деревнях и селах, раскинувшихся в лощинах гор, есть настолько великолепные дома, выставленные на продажу, что можно слезу пролить, ими любуясь. Они построены не из современных материалов, типа пенопласта или гипсокартона – натуральный камень, просушенное за десятилетия на солнце дерево, традиционные болгарские декоративные элементы.

Нелишне при этом добавить, что в таком деревенском доме будет надежная телефонная связь, можно подключиться к интернету и спутниковому телевидению. А при наличии автомобиля, вы в течение 20-30 минут можете добраться до моря и пляжа. Причем я не видел ни одного предложения, где такой дом вместе с земельным участком стоил бы больше 150 тысяч евро, Иными словами, за 1,5-2 миллиона эстонских крон в Болгарии пока можно купить недвижимость поистине эксклюзивного характера.

Характерно, что сельские дома здесь пользуются особым спросом среди англичан. В горных районах, примыкающих к прибрежной зоне, есть села, где обитателей туманного Альбиона уже столько же, что и болгарских крестьян. Встречаются среди иностранных сельских жителей граждане Германии, Швеции, Дании, России. А в отрогах Шипки обосновалась даже небольшая колония японцев, пребывающих на заслуженном пенсионом отдыхе.

Спрашивается, как относится ко всему этому коренное население? Удивительно, но никакого недовольства, а тем более протеста против иностранного нашествия вы в этой стране не услышите. Почему? Болгары по своему менталитету отличаются традиционным гостеприимством. Если иностранцы едут к нам жить, значит, оказали нам честь, - считают они.

Погоду делают англичане

И все-таки основной целевой группой, в наибольшей степени влияющей на тенденции развития рынка курортной недвижимости этой страны, являются обитатели Великобритании. Именно под их требования подстраиваются архитекторы, строители, продавцы готового жилья.

Наибольшим спросом у англичан пользуются студии (то есть довольно просторные однокомнатные квартиры с кухонным уголком) или апартаменты (по нашему – квартиры) с одной спальней, площадью в 40-50 квадратных метров.. В подобное жилье они готовы инвестировать не более 40-50 тысяч евро, что в пересчете на кроны составляет 600-750 тысяч.

Необходимо подчеркнуть: речь идет о новом жилье в престижных приморских районах. Но при этом рынок пока в состоянии удовлетворить спрос на подобные объекты. Впрочем, это только пока. Дешевизна болгарской недвижимости – явление вполне объяснимое, хотя и временное. Ситуация здесь примерно такая же, как была в наших краях 3-4 года тому назад. Давайте попробуем в ней разобраться.

- Мы сейчас находимся в той же ситуации, в которой была 20 лет тому назад Испания, - говорит Родослав Аврамов из фирмы «Амадеус». – Побережье очень быстро застраивается, свободных и удобных земельных участков скоро вообще не останется. Цены на недвижимость у нас низкие потому, что пока предложение опережает спрос. Но, также как и в Испании, цены в ближайшие годы взлетят в несколько раз. Это очень хороший бизнес – покупать в Болгарии жилье.

Офис фирмы «Амадеус», где работает мой собеседник, находится в самом центре курорта Солнечный Берег. По уверениям Родослава, 95 процентов его клиентуры сегодня составляют англичане. Кстати, он и сам почти десять лет проработал в Великобритании, но вернулся на родину, почувствовав какие гигантские возможности сулит местный рынок недвижимости.

- Большинство наших английских клиентов – люди расчетливые и сметливые, - продолжает свой рассказ Родослав Аврамов. – Купив студию или апартамент на курорте, они прекрасно понимают, что вкладывают деньги в свое обеспеченное будущее. Ведь в случае необходимости, эти люди смогут свою болгарскую недвижимость очень выгодно продать. Если же такой нужды не возникнет, у них на теплом Черном море на долгие годы останется свой уголок, где можно приятно проводить время. Особенно, если учесть, что жизнь в Болгарии намного дешевле, нежели в Англии.

Последнее обстоятельство, кстати, для клиентуры из Великобритании весьма существенно. Ибо основную массу английских покупателей составляют представители среднего класса. То есть, это люди, которые привыкли считать заработанный фунт, но которых в Англии сравнительно много. Именно поэтому сумма в 40-50 тысяч евро является для них тем желанным пределом, который сравнительно безболезненно (часто для этого используется банковский кредит) можно проинвестировать в болгарскую недвижимость.

Русские ищут эксклюзив, но скупают и ширпотреб

Совсем иная ситуация с нашими русскими соотечественниками. То есть с обладателями российских паспортов, которые в последнее время тоже потянулись в Болгарию. Причем не только из России, но и из других стран, где они волею судеб в последнее десятилетие оказались.

Например, русские с Кипра вдруг возлюбили Балканы и чуть ли не в массовом порядке стали переселяться со средиземноморья в Болгарию. Почему? Причин тому несколько.

Во-первых, здесь все же более понятная, и в чем-то более близкая русской душе славянская среда. Болгары к нашему брату относятся традиционно доброжелательно. Язык близок: говорят, ребенок школьного возраста начинает сносно объясняться на болгарском уже через две недели пребывания в этой стране. А малыши и того быстрее. Соответственно, отпадает проблема школьного обучения подрастающего поколения.

Во-вторых, Болгария очень быстро меняется, обретая черты европейского государства. Лучше стали работать банки, в бизнесе утверждаются традиции добропорядочного ведения дел, здесь нетрудно найти интересные и выгодные инвестиционные проекты.

Наконец, смешная по московским или кипрским меркам стоимость жилья, а также низкий уровень потребительских цен, тоже наш народ магнетически притягивают.

Есть, правда, одна заковыка: определенная трудность приобретения в Болгарии постоянного вида на жительство для иностранцев. Тут самый надежный вариант – инвестиционный. Это когда человек обязуется вложить в болгарскую экономику 500 тысяч долларов. Надо признать, им пользуются многие россияне, среди которых состоятельных людей сегодня предостаточно. Можно получить вид на жительство и по категории обеспеченного пенсионера.

Русские из Прибалтики находятся в этом плане в привилегированном положении. Те, у кого эстонский паспорт, могут посещать Болгарию и жить здесь без всяких виз уже сейчас. Остальные, в том числе граждане России, получат право свободного проживания в балканской стране через несколько лет – в рамках общего процесса европейской интеграции.

Какое же жилье предпочитают покупать в Болгарии наши соотечественники? Студиями и малогабаритными апартаментами они, как правило, брезгуют. Ищут эксклюзив – виллы, пентхаусы, апартаменты в несколько спален и предпочтительно с видом на море или горы. Такое жилье стоит подороже – до 1500 евро за метр. Причем на рынке его не столь уж и много.. Но оно есть.

В Болгарии появились маклеры по недвижимости, которые работают предпочтительно с российской клиентурой. С одним из них, Алексеем Ивановым, который перебрался сюда из Новосибирска, я познакомился в старинном городе Несебр. «Можете ли мне предложить что-то эксклюзивное?», - при первой же встрече спросил я его. «А почему бы и нет, - был ответ, - Поехали».

Мы приехали на берег Царского залива, недалеко от Созополя, где только что завершилось строительство нового комплекса просторных апартаментов. То, что я увидел, повергло меня в состояние шока – это действительно был эксклюзив.Вид из всех окон, что называется, на миллион долларов. В комплексе предусмотрены апартаменты на 2-3 спальни, при каждом - уютная терраса. В центре большой общий бассейн, еще один – для малышей. Здесь будет работать свой магазин, ресторан - и это при том, что комплекс рассчитан всего на 80 семей. Проект сделал один из лучших болгарских архитекторов Любомир Семерджиев. А отстроил комплекс известный в прошлом баскетболист Владимир Боянов, который, в отличие от профессиональных девелоперов, вложил в проект всю свою душу. Забыл сказать - стоимость жилья в этом комплексе все-таки оказалась несколько ниже, чем в новостройках пярнуского микрорайона Май или таллиннского Ласнамяэ: не более 20 тысяч крон за квадратный метр.

- Жилье именно такого класса хотят иметь россияне, - говорит Алексей Иванов, - К сожалению, его на болгарском рынке не так уж и много.

По словам Алексея, не найдя подходящих вариантов покупки недвижимости себе лично, некоторые из наших соотечественников начинают «затариваться» ширпотребом для последующей спекулятивной перепродажи. Один из клиентов так увлекся, что за несколько дней набрал апартаментов и студий больше чем на миллион долларов.

- И правильно сделал, - подытожил свой рассказ Алексей, - через два-три года продаст - будет иметь не менее миллиона прибыли.

Особенности болгарского имущественного права

А теперь уделим определенное внимание вопросам вступления иностранца в права собственности болгарской недвижимостью. Процедуры тут примерно такие же, как и у нас в Эстонии.

Существенный вопрос, который обычно интересует россиян и жителей Прибалтики: а не обманут ли болгарские девелоперы, обещая за низкую цену приличное жилье в курортных районах? К счастью, подобных случаев здесь практически не бывает. Строители зарабатывают на постоянной продаже вновь возводимых апартаментов, а не на первоначальных взносах клиентов. В силу чего они заинтересованы в соблюдении сроков строительства, дорожа своим авторитетом, зарабатываемым от одного объекта недвижимости к другому. Особенно стараются себя проявить положительно те девелоперы, что только в рынок. Потеря деловой репутации в условиях острой конкуренции строительных компаний для них означает вытеснение навсегда из этого выгодного бизнеса.

Есть еще один нюанс, который вызывает у иностранных инвесторов определенные сомнения. Некоторые компании при продаже недвижимости разделяют платежи на две части: первая – так называемая налоговая стоимость жилья (как правило, она составляет 50 процентов от фактической цены), вторая часть – плата по некоему «боковому» договору на иностранный счет той же самой компании. Делается это для того, чтобы уменьшить затраты покупателя. Дело в том, что по болгарскому законодательству застройщик должен в цену жилья включать 20-процентный налог на добавленную стоимость, который оплачивает покупатель. Кроме того, уменьшаются пошлины при оформлении сделки купли-продажи недвижимости, а также ежегодные налоговые платежи. Власти на подобные хитрости, как то ни странно, смотрят сквозь пальцы. Впрочем, если покупатель хочет оформить покупку без подобных «хитростей» (особенно, если он приобретает жилье под ипотечный кредит), продавец охотно это сделает – ведь он получит те же самые деньги.

Спрашивается, велики ли сопутствующие издержки для иностранца при покупке недвижимости и последующим ее владением. Общая сума госпошлин и нотариальных такс при оформлении сделки купли-продажи составляет в Болгарии около 3 процентов. Для сравнения: в Испании эти затраты выливаются во все 10 процентов. Налог на недвижимость здесь также невелик: 0,15 % от налоговой стоимости жилья.

Тем же, кто приобретает болгарскую недвижимость со спекулятивной целью, надо учитывать и то, что по законам этой страны прибыль, полученная от ее перепродажи, облагается 15-процентным налогом. Однако при продаже объекта недвижимости спустя 5 лет после покупки налог на прибыль уже не взимается.

Можно ли стать богатым, отдыхая на курорте?

Отправляясь отдыхать в южные края, мы, как правило, стараемся прихватить с собой побольше денег, чтобы ни в чем себе не отказывая, их на курорте потратить. В то же время есть на свете люди, которых каждый новый курортный сезон делает богаче хотя бы на несколько тысяч евро. Это владельцы приморской недвижимости в таких странах, как Испания, Кипр, Болгария.

При этом Болгария сегодня явно дает фору средиземноморским странам по перспективам инвестирования в курортную недвижимость. И вот почему. Болгария стала модной страной, куда ежегодно приезжает отдыхать более 4 миллионов туристов. Болгарское черноморское побережье протянулось на 378 километров . В отличие от скалистой береговой линии средиземноморья, здесь множество песчаных пляжей, что позволяет отдыхающим рассосредоточиться на них без особой давки.

Климат в Болгарии более мягкий, чем в Испании или на Кипре, хотя не менее 300 дней в году здесь бывают солнечными. Специалисты считают, что в ближайшие 5-7 лет количество туристов, избравших эту страну местом отдыха, может увеличиться до 10 миллионов человек в год. По информации британской газеты «Financial Times» всего за четыре года число отдыхающих здесь увеличилось на 50 процентов: с 3.2 миллионов в 2001 до 4.8 миллионов в 2005. Англичане предвидят, что благодаря самой высокой в мире концентрации горячих минеральных источников и уходящим в глубину столетий традициям народной фитотерапии, Болгария вскоре будет востребована отдыхающими круглый год, а не только в летний сезон.

Как результат, стоимость недвижимости здесь будет расти более интенсивными темпами, нежели в других курортных зонах Европы. И тот, кто вовремя ее приобрел, действительно с каждым годом сможет увеличивать свое состояние.

Кстати, недвижимость на болгарских курортах в состоянии приносить ее владельцам доход не только за счет повышения ликвидной стоимости. В связи с резким ростом количества отдыхающих, частный владелец курортных апартаментов может с выгодой для себя их сдавать внаем в летний сезон. Для этого достаточно заключить договор с одной из многочисленных операторских компаний, которая возьмет на себя все хлопоты по арендному использованию вашего жилья: заселение его туристами, уборке помещений и т.д. Вы будете получать лишь подробный отчет о коммерческом использовании вашей недвижимости и заработанные деньги.

Спрашивается, насколько велик может быть подобный заработок? В настоящее время операторские компании обещают владельцам недвижимости при ее коммерческой эксплуатации до 7-8 процентов годовых от продажной стоимости. Это означает, что студия стоимостью в 50 тысяч евро может принести в сезон 3-4 тысячи евро дохода. Нетрудно подсчитать: потенциально поступления от сдачи жилья внаем в состоянии покрыть ссудные проценты, если недвижимость покупалась под жилищный кредит, взятый в эстонском банке. Впрочем, не могу доподлинно подтвердить, насколько подобные заработки реальны. Хотя знаю другое - в настоящее время аренда приличного курортного апартамента стоит в сезон примерно 100 евро на семью в день. При этом цены на постой каждый год растут.

Впрочем, делая подобные расчеты, надо учесть и определенные затраты по поддержке вашего жилья на теплом Черном море. В большинстве комплексов курортных апартаментов они составляют 6-10 евро в год с квадратного метра. За эти деньги вам обеспечат круглосуточную охрану территории, эксплуатацию в здании всех коммуникаций, устранение возможных неполадок, озеленение, создание комфортного ландшафтного дизайна, уборку общественных помещений и территории, уход за бассейнами и т.д.

Воспользоваться инвестициями в болгарскую недвижимость могут не только частные лица, но и фирмы, для которых подобное приобретение, с одной стороны, явится резервированием капитала в постоянно дорожающие ликвидные активы, с другой стороны – даст возможность организовать для сотрудников компании приятный южный отдых.

Наконец, возможно и долевое владение курортной недвижимостью, скажем, для нескольких семей. В условиях Эстонии это решается очень просто. Желающие сделать подобное приобретение учреждают паевое товарищество, на которое регистрируется собственность (болгарское законодательство разрешает покупку недвижимости иностранными юридическими лицами). А дальше уже совладельцы между собой договариваются – кто и когда едет на отдых, в каких пропорциях они оплачивают эксплуатационные расходы и т.д. Примечательно, что при изменении перечня совладельцев недвижимости вам уже не понадобится тратиться на нотариальные процедуры в Болгарии. Достаточно изменить паевую структуру товарищества в Эстонии. Это тот самый случай, когда от перемены мест слагаемых, сумма общего владения не меняется.

В заключении своего повествования мне хотелось бы сказать следующее. Многие жители Эстонии сегодня сожалеют, что совершили ошибку, не сообразив несколько лет тому назад, еще до стремительного взлета цен на квадратные метры, купить впрок квартиру или дом. Нечто подобное весьма скоро ожидает и Болгарию. А потому, будучи научены личным опытом, некоторые из нас вполне могли бы исправить свои ошибки в другой стране. Особенно в такой теплой, гостеприимной и приятной для жизни, какой является современная Болгария.